新时代,中国房地产的变与不变

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11月24日,在澳门星际网站举办的“新时代 新机遇——中国(澳门星际网址)房地产创新发展论坛”上,中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞接受新华网专访时强调,准确把握中国房地产的变与不变的新时代特征,是房地产主动变革和自觉创新的前提条件。
精彩观点
牛凤瑞
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房地产市场之变是绝对的,变是房地产市场的常态。

房地产市场之变是绝对的,变是房地产市场的常态。
房地产市场之变是绝对的,变是房地产市场的常态。
我国新时代主要矛盾发生了变化,将对房地产市场之变发生重要影响。首先是房地产市场需求在变。人们日益增长的对美好生活的新追求,对住房品质、居住环境提出了更高要求,相关供给企业要与时俱进,创新驱动以新技术、新工艺、新材料和新理念、新模式、新业态提供更优质的产品和服务满足消费者的新需求。一个小区1到N号楼用一张图纸建设的时代将成为过去时,个性化定制装修将成为时尚。澳门星际网址、休闲、健身成为生活消费的重要方式,老龄社会的快速到来,建设健康社会等等为澳门星际网址地产、体育地产、养老地产开拓广阔市场前景。第二是市场交易主体在变。随着住房存量的上升,二手房交易量占比上升,特别是一线、准一线城市和区域性中心城市住房存量增大,二手房逐渐成为交易主体。对中介和维修、装修企业服务标准和规范提出新的要求。由于政府租购并举政策导向,租赁住房开发建设和市场将迅速扩大,租赁服务的规范化提上日程。第三是市场竞争主体更加多元。以互联网为代表的现代技术与房地产的融合发展,政府机构和国有企业更深度进入住房租赁市场,增加了房地产市场新变数。跨行业经营,企业重组并购更加频繁,市场竞争更加激烈。企业数量趋向减少,房地产的集中度有望进一步提高。第四是市场分化继续。房地产是区域性市场,住房是个性化强的产品。由于发展的不平衡,房地产市场的区域分化将继续,房地产市场需求的分化将凸显。第五,房地产调控政策仍处于调整和完善之中。房地产建立长效机制和顶层设计正在进行之中,调控方向、方式、时机的选择和力度的把握将更加符合实际。国家的房地产调控目标正在由需求端转向供给端。满足不同阶层居住需求的政策将更加明晰。租赁市场受到更多的政策关注,各地租赁市场规范将快速推出。抑制炒房政策短期难有松动,房地产金融信货政策进一步收紧,住宅开发供地有望宽松,扩大保障房、政策房、租赁房的有效供给和危旧房更新改造用地和资金将得到更多的保障。
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中国房地产的不变是相对的、短期的、有条件的。

中国房地产的不变是相对的、短期的、有条件的。
中国房地产的不变是相对的、短期的、有条件的。
首先是房地产价值不会变。尽管多年来房地产一直被抹黑,但其五个方面价值是客观存在,不会发生改变:一是房地产的社会物质财富积累和代际承传功能;二是房地产为改善民生,提高生活质量奠定物质基础;三是房地产在城市化进程中发挥先导作用;四是房地产发展对消化所谓过剩产能,稳定增长发挥正能量;五是房地产在社会再分配中发挥平台作用。其次是房地产市场供求规律不会变。住房是私人物品,消费弹性大,市场价格是调节供求关系的最有力杠杆。住房价格上升,表明供给不足,刺激供给增加,同时抑制消费需求,减少市场压力;住房市场价格下降,刺激消费增加,表明供大于求,抑制供给。遵循这一规律,房地产调控事半功倍。第三是房地产全局性的供给相对不足、发展的不充分不平衡的基本格局短期内不会变。十几亿人口的发展中大国解决住房问题决非短期可为。大量的缺少基础配套的平房区、棚房区、危改区的存在不是全面小康,更不是社会主义现代化。据估算,第二个百年之时,全国城镇房屋存量当在现有基础上再翻一番,达到800~1000亿m2左右。最后,国家对房地产的调控不会变。房地产关联度高,几乎涉及社会经济生活的所有方面。我国的经济政治制度决定了对房地产调控的必要性和必然性。房地产用地和资金两大要素主要掌控在政府之手,是我国的优点,也是缺点。优点在于可以保证楼市崩盘是极小概率,缺点在于对市场配置资源形成阻力。发扬优点,克服缺点,是中国房地产之幸,也是全民之幸。
牛凤瑞
中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员
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